去年积压需求已在第一季度基本释放结束。

五一小长假期间，与强烈的出游热潮不同，全国楼市表现整体较为平淡。中指研究院数据显示，五一期间（4月29日-5月3日），代表城市成交规模较去年增长约25%，多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。

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开发商抢收意愿强烈，比如在广州，假期实际开盘/加推项目25个，整体推货量多于去年同期；在北京、深圳等城市，房企大力促销、推特价房的身影同样频现。

业内认为，进入二季度，去年积压需求已基本释放结束，市场仍面临下行压力。短期来看，需求端政策有望继续出台，或对市场信心起到积极作用。

图片摄影：任玉明

五一楼市冷热分化明显

这个五一小长假，全国掀起一番出游热潮，从传统旅游景点到小众城市，五湖四海的游客齐齐涌来，“特种兵式旅游”成为假日热词，全国实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。

各地开发商也摩拳擦掌，借假期大力推盘造势。据广州中原研究发展部调研，得益于经济复苏、高层多次表态支持房地产发展等利好刺激，今年五一开盘数量、推货量比去年十一分别增加47%、26%，开发商心态明显改善。

北京、上海、深圳等地，也出现不同程度的营销热潮。在北京，特价房、一口价房活动频现，深圳从豪宅到刚需盘均有优惠盘出现，上海则得益于新政等因素，市场热度高涨；部分重点二线城市如合肥，楼市营销力度颇大，有项目首付两万便可订房。

但从实际效果看，各地热度极为分化，不少重点城市假期成交下滑。

据诸葛数据研究中心数据，15个重点城市中有8个城市五一新房成交赶超去年。上海成交涨势最为突出，新建商品住宅成交666套，同比上涨546.6%。“上海临近五一假期推出一批优质好盘，加之住房公积金贷款政策适度放松，成交高涨也是预料之内。”

长三角次中心城市的成交活跃度也较高，温州今年五一假期新建商品住宅成交373套，同比上涨130.25%；宁波成交531套，同比上涨105.81%，无锡涨幅超15%。深圳楼市表现同样亮眼，新建商品住宅成交286套，较去年五一上涨48.19%。

在二手房市场，6个城市中有4个城市成交赶超去年。青岛涨势大幅领先，假期二手住宅成交40套，较去年上涨1233.33%；深圳二手房表现同样亮眼，五一成交26套，较去年五一上涨550%；东莞、佛山二手住宅成交也较去年五一翻番。

但是，部分热点城市受出游的干扰，新房成交出现下滑态势，比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%。二手房领域也是如此，假期北京二手房成交360套，较去年五一下滑7.93%。

“利好政策频频出台，为楼市成交修复提供保障，是今年五一楼市成交回升的重要因素之一，但出游人数激增对部分城市造成干扰，成交动力稍显不足。”诸葛数据研究中心表示。

亿翰智库“五一”期间企业认购调研也显示，“强分化”正成为当下市场的明显特征，从企业、城市、到项目，冷与热的分化极为明显。比如在项目层面，核心区位项目销售明显较优，改善类项目的认购情况整体优于刚需类项目。

在企业层面，国央企五一认购情况普遍较好，同比增幅基本在30%以上；民企分化大，布局核心城市、有新开盘或项目加推、折扣力度较强的民企表现较优。与此同时，低能级城市表现一般，部分旅游项目表现略好，三四线城市普遍环比继续下滑。

多数城市调整压力仍在

五一假期楼市表现平淡，虽然有人们出游因素影响，市场回暖的牢固性问题更值得关注。

在四月份，楼市已出现降温趋势。克而瑞研报显示，4月楼市整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平，30个城市商品住宅成交1642万平方米，环比下降27%，同比持增37%，显著低于2019-2021年同期水平。

广州中原研究发展部在前期调研中便表示，今年三月楼市小阳春成色十足，去年下半年因客观原因迟迟未入市的客户，随着经济复苏购房信心大增，从而集中在2~3月成交。成交热潮过后，市场新一波购房客入场，但就4月至今市场成交、新盘去化表现来看，大部分新客户观望情绪浓，比较“慢热”，除个别优质项目以外，成交周期普遍延长。

从各地市场内部情况看，优质板块的去化普遍较有保证，经济实力较强的买家，正抓紧入手优质板块物业；在远郊等外围区域，如果库存量比较大，开发商便会容易陷入“价格战”，客户观望情绪也比较浓厚，购房信心有待进一步增强。

各大二三线城市降温的趋势更为明显。克而瑞研报表示，武汉、天津、重庆等强二线城市，随着低价房源去化殆尽，需求进入阶段性疲软期；长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，高库存问题难解；徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

“总体来看，4月楼市无论供求均迎来拐点，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因，主要源于客户对行业前景的信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求释放完毕。”克而瑞称，二季度是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；但从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低。

今年来，各地因城施策持续跟进，比如杭州钱塘区、临平区全域纳入差异化限购，外地户籍只需1个月社保即可购房，北京房山区加大人才引进力度。后续政策的发力点，有望在优化限购条件和认房认贷，并结合生育政策，对二孩以上家庭给予支持等。